Таунхаусы могут подешеветь

Рынок загородной недвижимости столичного региона может сместится в сторону удешевления таунхаусов

26 Ноября 2008 18:15:00
 
Рынок загородной недвижимости столичного региона может сместиться в сторону удешевления таунхаусов, заявляют специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".
 
"Кризис российского рынка недвижимости получил свое отражение и на одном из самых устойчивых своих сегментов – загородном жилье. Традиционно считается, что рынок загородного жилья затоварен объектами элитного и бизнес-класса. Поэтому в сегменте эконом-класса, объектов которого катастрофически на рынке не хватает, снижение цен должно было бы вообще не отразиться", - говорится в сообщении.
 
Отмечается, что при этом цены на таунхаусы – один из наиболее экономичных видов загородного жилья – перестали расти, а в некоторых поселках девелоперы стали предлагать скрытые скидки, что обычно является первым признаком приближающегося снижения цен.
 
По данным аналитиков, полученным в ходе исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья, по итогам 3 квартала 2008 года средняя стоимость 1 кв. м таунхауса, включая стоимость земли, выросла по сравнению с началом года на 7,9% и составила 82 тыс. руб. При этом самый дешевый таунхаус стоил порядка 5,3 млн руб., а самый дорогой – порядка 100 млн руб.
 
По прошествии 2 месяцев ситуация формально не изменилась, то есть цены на таунхаусы встали, тогда как с января по сентябрь 2008 года росли не менее чем на 0,8% в месяц, то есть при прочих равных за прошедшие 2 месяца цены на таунхаусы должны были бы вырасти примерно на 1,5%.

По мнению специалистов, это уже само по себе является признаком стагнации. Однако на этом влияние кризиса на рынок таунхаусов не заканчивается. Появились и первые признаки будущего снижения цен.

Так, холдинг "Мономахъ" недавно объявил о завершении строительства первой очереди поселка "12 месяцев ЭкоLife", расположенном на 25 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД) по Пятницкому шоссе. Речь идет о двухэтажных шестикомнатных таунхаусах общей площадью около 200 кв. м.

Жилье в этих таунхаусах стали продавать по ценам нулевого цикла, тогда как обычно готовый дом дороже котлована. Спустя 3 недели "Мономахъ" объявил о начале предновогодних акций - каждому покупателю 2 таунхаусов или 1 коттеджа в поселке "12 месяцев ЭкоLife" компания дарит однокомнатную квартиру в одном из загородных жилых комплексов (ЗЖК), расположенных в этом же поселке. Стоит отметить, что самая дешевая квартира в ЗЖК в поселке "12 месяцев ЭкоLife" стоит порядка 2,1 млн руб., самая дешевая квартира в таунхаусах этого поселка – 5,3 млн руб., а самый дешевый коттедж – 20 млн руб. Таким образом, легко посчитать, что скрытая скидка составляет 10%-20%.

"Казалось бы, откуда взяться такому падению цен? Однако стоит учесть тот факт, что если в конце августа – начале сентября, когда финансовый кризис еще не докатился до российского рынка недвижимости, речь шла о снижении цен только на переоцененные московские квартиры и ожидалось, что она составит порядка 20%-25%. При этом к загородной недвижимости снижение цен, вообще, никакого отношения не имело", - отметили эксперты.

Уточняется, что стоимость 1 кв. м загородного жилья, включая стоимость земли, должна была продолжить плавный рост. Но на локальную стагнацию рынка московских квартир наложился финансовый кризис. В итоге, по оценкам многих участников рынка снижение цен на московские квартиры вполне может составить 50%. На этом фоне возможное удешевление загородного жилья эконом-класса на 10%-20% выглядит вполне логично.

В то же время, стоит отметить, что помимо отсутствия спроса снижению цен во многом может поспособствовать появление на российском рынке новых технологий возведения таунхаусов.
 
Так, представители Vesco Group заявили, что себестоимость строительства таунхаусов может быть снижена на 35% от минимального сегодняшнего уровня этого показателя, или с 26 тыс. руб. до 17 тыс. руб. за 1 кв. м. И это себестоимость не только самого строительства, в нее уже входит отделка и присоединение к коммуникациям, так что после покупки владелец может сразу же въезжать и жить. Тогда как традиционно на рынке таунхаусов квартиры продаются вообще без отделки или под чистовую отделку.
 
По данным исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 3 квартала 2008 года, проведенного "Индикаторами рынка недвижимости", в сентябре 2008 года доля поселков, в которых квартиры в таунхаусах продаются без отделки или с чистовой отделкой, составляет 94,4% от их общего числа на первичном рынке. И себестоимость рассчитывается девелоперами именно исходя из строительства квартир без отделки.
 
Между тем, метод, предлагаемый Vesco Group, не является каким-то баснословно сложным. Это всего лишь заводы по производству модулей от 40 до 80 кв. м, которые могут производить по 300-500 домов за год. Стоит отметить, что обычно на строительство такого количества таунхаусов уходило от 1,5 до 2,5 лет. И Vesco Group вполне готова в течение ближайшего года-двух начать производство по этой технологии. В начале октября этого года она начала строительство первого такого завода. В среднесрочной перспективе компания намерена построить их порядка 10.
 
В итоге, к концу следующего года структура рынка таунхаусов может серьезно измениться в сторону значительного увеличения доли дешевых таунхаусов. Ведь если уровень рентабельности на этом рынке сохранится, то вполне можно ожидать появления таунхаусов по 3,5 млн руб.
 
"Вероятность такого сценария очень велика, так как о снижении себестоимости задумались не только в Vesco Group. В частности, компания "Миэль - Загородная недвижимость" объявила о начале реализации проектов на Калужском и Киевском шоссе, где запланировано строительство таунхауcов и коттеджей, заявленная себестоимость строительства которых должна составить $500 за 1 кв. м, или около 14 тыс. руб. При этом дома площадью порядка 140 кв. м будут сдаваться также с отделкой. А выход первого проекта на рынок запланирован на август-сентябрь 2009 года", - пояснили в аналитическом центре.
 
Вполне вероятно, что помимо "Миэля" и Vesco Group появятся и другие игроки, которые пожелают снизить себестоимость строительства и не повышать рентабельность. В то же время, следует иметь в виду, что на рынке останутся и дорогие поселки таунхаусов. Так что снижение себестоимости строительства дешевых таунхаусов на 35%, снизит среднюю рыночную цену 1 кв. м таунхауса, включая стоимость земли, на 10%-20%.
 

смотрите также

показать больше статей