Продавать квартиры по новым правилам никто не хочет

Госдума приняла в первом чтении законопроект, устанавливающий особенности банкротства застройщиков, привлекаюших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Согласно документу, открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора о передаче жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в процессе установления денежных требований участника строительства в деле о банкротстве, пишет Клерк.ру.

Теперь чтобы определить очередность удовлетворения денежных требований участников строительства, нужна проверка их обоснованности арбитражным судов, который устанавливается следующие обстоятельства:
-имеется ли у гражданина или члена его семьи жилое помещение или индивидуальный жилой дом на праве собственности, либо жилое помещение или индивидуальный жилой дом, предоставленный по договору социального найма, на территории Российской Федерации, за исключением жилых помещений или индивидуальных жилых домов, признанных непригодными для проживания;
-общая площадь жилого помещения или индивидуального жилого дома, предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта, в расчете на каждого члена семьи участника строительства, совместно проживающих в таком помещении.
Денежные требования участников строительства подлежат включению в реестр требований кредиторов в составе требований кредиторов третьей очереди.

Напомним, что с 21 июня все застройщики должны продавать квартиры в строящихся домах по договорам долевого участия. Иные схемы запрещают вступившие с этого дня в силу поправки к закону "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ряду других законодательных актов. Нарушителям грозит штраф до 1 млн руб. за каждую проданную квартиру. Однако, как выяснил "Ъ", московские застройщики продолжают работать по старым схемам. Девелоперы признаются, что пока оформляют сделки задним числом и думают, как продолжить работать по-старому, не выходя за рамки закона.
 

Согласно действующим с 21 июня поправкам (закон N 119-ФЗ), застройщик может принимать деньги от граждан в счет оплаты недостроенных квартир (пока дом не введен в эксплуатацию), только заключив договор долевого участия. За получение денег с покупателей по иным схемам (предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и др.) компаниям грозит штраф 0,5-1 млн руб. за каждую проданную квартиру.

Требование продавать жилье в строящихся домах по договорам долевого участия записано еще в законе N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве", действующем с 1 апреля 2005 года. "Однако в 214-ФЗ не было прямого запрета продавать иначе, поэтому практически все девелоперы продавали жилье в обход этого закона",— поясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Причина проста — чтобы заключать такой договор, застройщик должен оформить права на участок и получить разрешение на строительство, что занимало месяцы и влекло за собой необходимость привлечения кредитов.

В настоящий момент практически все новостройки в столичном регионе по-прежнему продаются с помощью преддоговоров. И таких компаний в Москве значительная часть, мало того, большинство из них – крупные застройщики, давно работающие на рынке новостроек (к примеру, ГК ПИК, СУ-155, ДСК-1) и проч. В некоторых компаниях предлагают на выбор заключить преддоговор или договор долевого участия, уточняя при этом, что за регистрацию договора долевого участия придется заплатить 45 тысяч рублей.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что эффективность поправок будет зависеть от того, будут ли на практике жестко наказывать за их несоблюдение. По словам экспертов, новые штрафы (0,5-1 млрд руб. с каждой проданной квартиры) наиболее болезненны для застройщиков жилья экономкласса. Господин Можаровский добавляет, что в законе не зафиксировано, кто будет контролировать выполнение закона и взимать штрафы.

Девелоперы говорят о том, что многие застройщики сейчас ищут новые пути и схемы, по которым можно и дальше работать по преддоговорам или схожим схемам, а пока преддоговоры  оформляются задним числом.

Следует отметить, что в начале июня Госдума приняла в третьем чтении закон о защите прав дольщиков при строительстве жилья. Законом устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств граждан в порядке, не предусмотренном действующим законодательством. Размер штрафа, как указывалось выше,  устанавливается на уровне 20 тыс. руб. - 50 тыс. руб. для должностных лиц и 500 тыс. руб. - 1 млн руб. для юридических лиц.
 
Инициаторы закона заявляли, что созданы условия для заключения только договоров долевого участия - одной из самых защищенных форм. Раньше она использовалась довольно редко - такой договор усложнял процесс получения денег от дольщиков, и застройщики не подписывали его, чтобы сэкономить на НДС. Теперь застройщиков освободят от уплаты этого налога, но только в рамках договора участия в долевом строительстве. В принятом 4 июня законе конкретно прописываются положения об использовании застройщиком денежных средств дольщиков.

Между тем, игроки рынка напоминают, что для того, чтобы научиться работать по новым правилам, нужно значительное время. Так, в 2005 году понадобились месяцы, чтобы научиться работать с 214-ФЗ: тогда продажи и стройки встали, что стало одной из причин резкого роста цен на жилье в 2006 году (доходил до 2-3% в неделю).

Елена Шуляк