Кризис решит квартирный вопрос
Если президент Медведев добьется снижения ипотеки до 8%, при реальной цене квадратного метра в 1-2 тыс. долларов, тогда москвичи наконец-то смогут решить свой наболевший квартирный вопрос. Между тем, эксперты прогнозируют настоящий обвал рынка жилья в столице, до уровня цен 2004 года.
19 Апреля 2009 14:45:00
В ближайшее время ставка по ипотечным кредитам может вернуться на уровень 11-12%, сообщил в интервью телекомпании НТВ президент России Дмитрий Медведев.
Он еще раз рассказал о том, что в России создан специальный фонд, который занимается ипотекой - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Правительство внесло в капитал АИЖК 20 млрд руб., и 40 млрд руб. это агентство получит еще в виде кредитных средств.
По его словам, это конкретная возможность человека получить относительно разумный по деньгам кредит.
Сейчас ипотеку предлагают на уровне 18-24%. «Ни один нормальный наш человек за такие деньги ипотеку брать не будет», - считает президент и тут он прав на все сто. «Еще несколько лет назад я все время говорил, что наша цель выйти на 7-8% годовых. По таким ставкам люди будут брать с удовольствием. Они брали и по 11-12%, и большинство ипотечных кредитов именно под такие проценты взято. Сейчас 20%», говорит президент и называет перспективу – сбить ставку до 14-15%. Но и это много. По его словам в конечном итоге общий эффект снижения может быть процентов восемь.
Президент сообщил, что это должно быть сделано «буквально прямо сейчас, потому что деньги на это выделены».
Между тем, у россиян есть еще одна значительная проблема - дорожают ипотечные кредиты выданные в долларах США. Виной всему растущий курс данной валюты, поднявшейся по отношению к рублю уже почти на 25%. В случае снижения уровня дохода заемщика, вероятность дефолтов по валютным кредитам увеличится еще значительней, считают аналитики АИЖК.
На четверть выросли и ежемесячные платежи по долларовым кредитам. Вкупе с массовыми увольнениями ситуация складывается критическая: заемщикам нечем отдавать банкам. Уже сейчас доля ипотеки в структуре банковской задолженности возросла до 5% по сравнению. В то время как еще в 2007 году эта сумма не превышала 1%.
«На фоне этого, Московский регион характеризуется наибольшим количеством долларовых ипотечных кредитов, что повышает здесь риски возникновения проблемных займов», - рассказали WeekJournal в КБ «Возрождение», - «путями решения данной проблемы может являться увеличение сроков заимствований».
Ослабление курса рубля действительно увеличивает ежемесячные выплаты по ипотеке, а популярная "конвертация" долларовых кредитов в рублевые может еще больше увеличить нагрузку на заемщика.
С изменением курса рубля, заемщики получившие кредиты в иностранной валюте несут дополнительную нагрузку при погашении ежемесячных платежей.
Чтобы защитить заемщиков от валютных рисков при ослаблении рубля, российские банки с конца прошлого года внедряют конвертацию валютных кредитов в рублевые. Так банк ВТБ 24 предлагает рефинансирование долларовых кредитов и кредитов в евро. Также заемщик имеет возможность при рефинансировании изменить срок кредита, выбрав наиболее комфортный для себя вариант в пределах действующих сроков кредитования по аналогичным ипотечным программам банка, который составляет от 5 до 50 лет.
С другой стороны – кризис может помочь решить квартирный вопрос тем, у кого до этого момента не было никаких шансов купить жилье в Московском регионе. Ведь цены на жилье, которое до сих пор стоило дороже любого золота и росло просто-таки неприличными темпами, совсем скоро могут снизиться в десятки раз.
Сегодня, шанс остаться в плюсе есть у тех, кто первыми продает свои, купленные для спекуляции квартиры, по нынешним ещё не упавшим окончательно ценам квартиры. Между тем, именно спекуляции сейчас являются одним из главных факторов сильной инфляции на рынке недвижимости.
Нынешнее падение продаж ясно показало, что до сих пор рынок был попросту перенасыщен и сопутствовавший ему рост цен был только спекулятивной игрой. То, что цены на рынке недвижимости к осени еще сильнее упадут, становится очевидным. Правда, фирмы по недвижимости проявляют скромный оптимизм. Хотя до простых скупщиков квартир – инвесторов в недвижимость. уже начало помаленьку доходить, что этот бизнес больше не будет доходен.
Есть ли вероятность, что рынок недвижимости попросту рухнет? До своей реальной стоимости? Имеется ввиду, что недвижимость в Москве, Подмосковье или Петербурге, стоит, как минимум, в сотни раз дороже, своей реальной цены. Просто пример, 1 квадратный метр жилья в московской новостройке, по расценкам столичного правительства стоит порядка 15 тысяч рублей. А ее рыночная стоимость составляет 150 тыс. рублей за тот же метр. Разница в 10 раз. В случае с жильем в центре столицы, разница может быть в сотни.
Аналитики сходятся во мнении, что когда запасы россиян окончательно растают, тогда рынок недвижимости и обретет новое лицо. По предсказаниям, ведь сейчас никто и не прогнозирует ситуацию, цена на квадратный метр в Москве может опуститься до 1,5 тысяч рублей за квадратный метр. Ниже – тоже возможно, особенно в новостройках. Сейчас многие девелоперские компании будут вынуждены слить свои дома, только для того, чтобы частично избежать банкротства своих активов. Да и первый зампред Правительства РФ Алексей Кудрин прогнозировал, что цены на недвижимость упадут, а востанавливаться будут в ближайшие 5-10 лет. И если президент Медведев добьется снижения ипотеки до 8%, при реальной цене квадратного метра в 1-2 тыс. долларов, тогда москвичи наконец-то смогут ршить свой наболевший квартирный вопрос.
показать больше статей
