РОССИИ ГРОЗИТ ИПОТЕЧНЫЙ КОЛЛАПС
Нацпроект «Доступное жилье» все еще существует и даже чуть-чуть реализуется. Все больше обывателей рассматривает возможность вовлечься в это начинание. Равно как, сегодня уже очевидно, что проект трещит по швам. Более того, прогнозы относительно российского рынка становятся все менее утешительными.
10 Октября 2008 09:12:00
Олег КОЛЛАЕВ
Когда впервые президент (тогда еще?) Владимир Путин заявил о программе «Доступное жилье», миллионы россиян вздохнули «Ну наконец-то!», иные миллионы осмысленно промолчали, а некоторые скептически про себя отметили «Ага, держи карман шире». Прошло время. Правы оказались все. Нацпроект еще существует и даже чуть-чуть реализуется. Все больше обывателей рассматривает возможность вовлечься в это начинание. Равно как, сегодня уже очевидно, что проект трещит по швам. Более того, прогнозы относительно российского рынка становятся все менее утешительными.А дело вот в чем. В июне сего года АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) вбросило информацию о том, что в отдельных регионах доля просроченных задолженностей по ипотечным кредитам приближается к 25%. Сказать по правде это заявление не стало громом среди ясного неба. Оно вообще, честно говоря, не было ни кем замечено.
В то же время Центробанк, борясь с коррупцией и тлетворным влиянием американского кризиса, повысил ставку рефинансирования до 12% годовых.
Ипотечного кризиса не миновать
А еще – те банки, кто выдавал дешевые кредиты, и не собирался присоединяться к государственной ипотечной структуре, вдруг взяли и присоединились. Попутно еще несколько кредиторов из этой системы вышли. История умалчивает почему, но к «гадалке не ходи» лицензии в руках этих банкиров долго не продержаться.
Ко всему прочему в стране обвалились фондовые рынки, разразился кризис ликвидности в финансовом секторе экономики. Да и цена за баррель неблестящая.
Эти разрозненные факты при более детальном и объективном рассмотрении характеризуют одну вобщем-то «страшненькую» для заемщиков картинку - ипотечный кризис в России непременно будет. По крайней мере, для его возникновения сложились все необходимые условия. Вопрос только в том: когда он наступит, и насколько разрушительны будут его последствия?
Американский прецедент
По большому счету история ипотечных кризисов не так уж глубока и обширна. То, что происходит сегодня в Америке по глубине и глобальности, более ранних прецедентов не имело. Но анализ причин сложностей с кредитованием покупки недвижимости, которые были в конце 70-х – начале 80-х годов прошлого века в Соединенных Штатах, или в конце 60-х во Франции позволяет сделать вывод, что ипотечных кризисов самих по себе не бывает. Они лишь часть целого - логичное продолжение негативных явлений происходивших в экономике тех или иных стран. При этом, как показывает практика, истинные причины возникшей ситуации озвучиваются далеко не сразу. Вокруг возникает своеобразный закон «омерты» - «ничего не вижу, ничего не слышу, ничего не скажу». Что не удивительно, на кону стоят репутации экспертов и аналитиков, которые стараются, как могут, защитить свою «грибную поляну». «Правильные» рейтинги и «правильные» публичные комментарии, стоят не в пример дороже объективной информации, у которой нет и быть не может титульного спонсора. Причем подобное положение вещей характерно не только для «коррумпированной» России, но и для «благополучного» Запада, где ложь тиражируется в не меньших масштабах.
Власти знают, но молчат
О том, что на самом деле происходит в финансовой сфере Соединенных Штатов Америки, компетентные лица знали лет этак пять назад. Ипотечный обвал был абсолютно предсказуем. Но особенность заокеанской бизнес этики такова, что можно говорить о чем угодно и как угодно, но лишь не затрагивая корпоративных интересов. Можно ругать правительство, президента, разглагольствовать об общеэкономическом спаде, о внешнеполитической нестабильности, в общем, резать правду матку, но не всю, а лишь ту ее часть, которая не касается непосредственных механизмов распространения кризиса. Конечно, Америка - страна воюющая на два фронта, со всеми вытекающими последствиями, такими как спад экономической активности, циклопический размер внешнего долга (воюет то на заемные средства), снижение потребительских индексов. Естественно, Соединенные Штаты энергозависимое государство - нестабильность в нефтеносных регионах, высокие цены на энергоносители напрямую влияют на ВВП, и прочие макроэкономические показатели. Но все это лишь условия, которые могут иметь, а могут и не иметь катастрофических последствий.
<< О том, что на самом деле происходит в финансовой сфере Соединенных Штатов Америки, компетентные лица знали лет этак пять назад. Ипотечный обвал был абсолютно предсказуем >>
Настоящий «спусковой крючок» кризиса лежит в несколько иной области. Еще в последней четверти прошлого века в Американской экономике возникла одна опасная тенденция – перекос в сторону иновационности. Страна буквально заболела IT-технологиями и более чем на 20 лет стала основным мировым поставщиком цифровых решений, начиная с первых персональных компьютеров и Интернета, заканчивая трансконтинентальными оптиковолоконными сетями, умными домами, цифровыми сервисами. Стратегический тренд обеспечил невиданный приток капитала и трудовых ресурсов в сферу высоких технологий. Заокеанские компьютерные гиганты буквально по всему миру скупали программистов и техников, которым вынуждены были платить заявленную высокую зарплату, и обеспечивать жильем. И до поры такая стратегия приносила свои плоды, динамика роста доходов IT-специалистов была самой высокой. Банковский сектор не замедлил отреагировать на подобное положение вещей, понижением планки андеррайтинга и либерализацией кредитной политики. Так возникла печально знаменитая «рискованная» ипотека – кредит 103% от стоимости недвижимого имущества, без первоначального взноса с плавающей процентной ставкой.
Но пока США пожинала лавры цифровой сверхдержавы, наметилась еще одна опасная тенденция: деньги стали уходить из реального сектора, производства переноситься в третьи страны, где рабочая сила дешевле. Вырос уровень безработицы, который отчасти компенсировался переходом работников из производственной сферы в сферу обслуживания. Как в известном спектакле: металлурги становились стриптизерами.
Все бы и было так хорошо, если бы примерно 5 лет назад на рынке высоких технологий не возник кризис идей. Это значит, что все глобальные цифровые и коммуникационные решения, требующие концентрации интеллектуальных ресурсов, уже были придуманы и реализованы. Стали активно развиваться сервисы, базирующиеся на уже существующих решениях. Но вскоре и этот рынок стал «мельчать», поскольку те же самые высокие технологии позволяли самим себе развиваться с гораздо меньшим уровнем трудозатрат. «Цифра» стала сама себя пожирать.
IT постепенно начал сдуваться, что подтверждает череда кризисов, покатившаяся в этом сегменте с начала второго тысячелетия. Все это ни могло не вызвать спад доходов и ускоренную ротацию кадров. Потом на это наложились неблагоприятные геополитические и макроэкономические условия. И пожалуйста – в наличии кризис неплатежей по рискованным ипотекам, удорожание межбанковских кредитов, кризис ликвидности, и, как говориться «что имеем, то имеем».
Отсюда вопрос: если ипотечный рынок так зависит от конъюнктуры, что даже могучая Америка не справилась с причинами и последствиями, то что же твориться в России?!
И российская реальность
Грубо говоря, при таком уровне инфляции, коррупции, налоговой дисциплины, кредитном раздолбайстве, и сырьевом дисбалансе ипотеки вообще быть не должно. То есть подобный вид кредитования может существовать на рынке как полезная опция, но не более. Усиленное развитие этого вида банковских услуг связано отнюдь не с рыночными реалиями. В нашей стране найдется ничтожное количество людей, которые на самом деле смогут пройти процедуру глубокого и объективного андеррайтинга. Более того, он попросту невозможен. Ипотека в России - политический заказ, который кредитным организациям надлежало исполнить, во избежание прочих административных проблем. У этой медали как водится две стороны. Первая, отрицательная – она обречена на провал. Другая – она никогда бы не смогла развиться до такого уровня, при котором провал приведет к настоящим социальным потрясениям.
Давайте по подробнее рассмотрим эту медальку. Странам с сырьевой, читай «банановой» экономикой вообще не свойственно развитие ипотеки, как социального института. Во-первых, потому что перекос экономики в сторону одной производящей отрасли в них существует изначально. Наша страна не исключение. Какие сферы деятельности развивались активно развивались в последнее время? Нефтянка, строительство, торговля, сфера услуг. При этом только сырьевой сектор обеспечивал приток денег в страну. Все остальные только лишь осваивали нефтедоллары. Что касается других секторов – промышленное производство подросло, но не настолько что бы обеспечить свое стабильное развитие (не сравнить даже с уровнем Белорусии), инвестиционный бизнес находится в зачаточном состоянии и ограничивается несколькими олигархами вкладывающим деньги в зарубежные проекты, экспорт высоких технологий – ноль без палочки. Недавно появился нацпроект по развитию нанотехнологий, но их пока вполне справедливо называют алхимией XXI века. Реальной деверсификации экономики, о которой так много говорилось, не произошло. Отсюда неустойчивость всей экономической системы.
Во-вторых, ипотека развивалась опираясь на политические гарантии стабильности. И до определенного момента эти условия соблюдались. Конфликт в Грузии (пусть неспровоцированный и неизбежный) и обострение отношений с западом (пусть даже фиктивное) поставило под сомнение надежность этих гарантий.
В-третьих, дополнительный импульс кредитованию под залог недвижимого имущества придавали высокие цены на энергоносители. Однако спекуляции на сырьевом рынке не только обеспечивали приток шальных денег, но и расслабляли рынок труда, позволяя заработным платам расти втрое быстрее производительности. Но, как известно, спекуляция хороша тем, что за короткий период времени позволяет много заработать, а плоха тем, этого ненадолго. Рано или поздно либо условия изменяться, либо найдется альтернатива продукту злоупотребления. В нашем случае произошло и то и другое.
Прогноз на будущее прост. Ипотека в России схлопнется в ближайшие год – два.
Цены на нефть продолжат падать. Снизились внешнеполитические риски, и спекулировать на них уже не получится. Россия фактически лишила Соединенные Штаты Грузии, стратегически важного плацдарма нападения на Иран. Поэтому новой войны в скором времени не будет. Более того, все идет к тому, что к власти за океаном придет более миролюбивая «партия», а значит стоит ожидать свертывания активного военного присутствия в Ираке и Афганистане.
Макроэкономические и технологические факторы, также складываются не в пользу высоких цен на нефть. Активная спекуляция подстегнула развитие технологий заменяющих традиционные источники энергии. Цена биодизеля сегодня уже почти сравнялась с ценой обычного дизтоплива. Все большее распространение получают автомобили с гибридными двигателями. Все это неизбежно скорректирует в меньшую сторону рынок энергоресурсов.
У России в плане экспорта энергоресурсов возникнут дополнительные сложности. Поскольку наша страна отошла от относительно пассивной внешнеполитической позиции, а это создает дополнительные геополитические риски для стран Западной Европы, основных потребителей нашей нефти и газа. Очевидно, они будут искать альтернативные источники снабжения энергоносителями, и так же очевидно, что найдут. Нам же на прокладку новых маршрутов придется затратить изрядное количество времени и средств.
Все это приведет к снижению уровня доходов бюджета, снижению зарплат и сокращению рабочих мест. Такая тенденция наблюдается уже сегодня. А этот фактор обязательно приведет к проблеме неплатежей по ипотечным кредитам.
Рынок недвижимости так же скорректируется в сторону снижения цен. Граждане станут активно избавляться от дорогих ипотечных квартир, но банки будут этому препятствовать, поскольку стоимость залогов значительно снизится.
Ипотечные предложения по большей части уйдут с рынка, а те, что останутся, станут чрезвычайно дороги. В срыве программы «Доступное жилье», обвинят, естественно, англосаксов, которые якобы специально обрушат мировую конъюнктуру. Что, впрочем, будет где-то недалеко от истины.
Настанет пора политических решений. Ипотечные квартиры, скорее всего, продавать разрешат. При этом власть будет поддерживать лояльные банки с помощью средств Фонда национального благосостояния. Что вызовет очередной виток инфляции, поскольку известно, что шальные деньги в свою экономику вкладывать нельзя, можно только в чужую. Ставка рефинансирования будет расти, рубль изрядно потеряет в весе. На этом эпоха ипотечных иллюзий в нашей стране закончится.
Что же останется? Социального кризиса не будет, поскольку заемщиков не так уж много и, какая никакая, а дополнительная жилплощадь у большинства из них имеется. Более того, опустившиеся цены на недвижимость, и сокращение платежеспособного спроса простимулируют рынок аренды жилья. Сдавать квартиры станет выгодно, и на смену бабушкам старушкам, получающих, таким образом, прибавку к пенсии, придут фирмы собственники недвижимости специализирующиеся на сдаче его в наем.
Кредитные организации переживут очередной кризис и теперь уже в серьез задумаются о кредитовании производственной и инновационной составляющей российской экономики. Благо слабая валюта почти всегда стимулирует производство.
Власть же переживет небольшой спад доверия, но своими решительными действиями вскоре его компенсирует. На смену провалившемуся нацпроекту «Доступное жилье» придет другой, например, «Доступный бизнес». А там глядишь и экономика по-настоящему оживет.
показать больше статей
