Легализовать самострой будет проще

Пленумы Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ рассмотрят на совместном заседании в четверг проект документа, которым должны будут обязаны руководствоваться как суды общей юрисдикции, так и арбитражные суды при рассмотрении дел о самовольных постройках. Теперь, по определению, легализовать самовольные постройки жителям России будет проще.  Судам будет запрещено отказывать в регистрации строений на земельном участке, построенных без разрешения чиновников. Также суды должны проверять, пытался владелец зарегистрировать постройку, и если ему было отказано чиновниками, то законен ли отказ. А чтобы проверить, безопасна ли постройка, суд должен заказать независимую экспертизу.

Как прецедент всплывает в памяти, в первую очередь, история с поселком «Речник», который сносили зимой этого года по решению Кунцевского суда г. Москвы. Решение суда, а соответственно, и действия судебных приставов уже после сноса большей части домов были признаны незаконными. Скандал получил широкий общественный резонанс. Однако советник Высшего Арбитражного суда Мария Ерохова отрицает, что принятие документа как-то связано с этими скандалами. По ее словам, многочисленные дела о правах на недвижимость, рассматриваемые в наших судах, всегда материя сложная. Подчас разные судьи толкуют норму по-разному. А принимаемые сегодня разъяснения должны будут как раз утвердить единообразную практику рассмотрения подобных дел. 

В проекте постановления говорится, что отсутствие разрешения на постройку само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности. В случае принятия документа у судов останется всего лишь два повода отказывать в признании права на собственность. «Во-первых, если человек использовал земельный участок, не отведенный для этой цели и не принадлежащий ему по праву собственности. Во-вторых, если он существенно нарушил градостроительные и строительные правила», – уточнила советник ВАС.

Самовольно построенный дом нельзя будет передавать по наследству, но в то же время наследники будут иметь право легализовать эту постройку. Но в таком случае земля, на которой возведено строение, должна принадлежать наследодателю. Тогда можно рассчитывать на положительное решение суда в пользу наследника. Разъяснения рассматриваемого постановления также помогут жителям, которые сделали перепланировку в квартире без согласования. Легализовать перепланировку квартиры можно будет по такому же принципу, как самострой.

Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Напомним, что реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ). Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

Как свидетельствует арбитражная практика, в последние годы увеличивается число дел, связанных с применением ст. 222 Гражданского кодекса РФ, регулирующей отношения по поводу самовольных построек. Как правило, самовольно возводятся объекты, которые приносят доход, например здания магазинов, кафе, склады, гаражи, цеха, автозаправочные станции и т. д. Причин увеличения количества подобных споров несколько. Прежде всего, владельцы недвижимости осознали необходимость обязательного оформления своих прав на недвижимое имущество, без чего нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот. Следующая причина — сложность, громоздкость, пробелы в правовых механизмах, действующих на всех стадиях, сопутствующих строительству объектов: отвод и согласование земельного участка, согласование проекта строительства, получение различного рода разрешений и т. д. Безусловно, важную роль в создании самовольных построек играет и менталитет наших граждан: стремление игнорировать, обойти закон, а не соблюсти его.

Проблемы, связанные с самовольными постройками, а также судебной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствуют четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, единообразие в правоприменении. И обусловлено это, скорее всего, тем, что Гражданский Кодекс принимался в то время, когда правительство РФ руководствовалось юридическими нормами западных стран, идущими подчас в разрез с нашими реалиями.

Тимофей Шадрин